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一是强化规划调控，改善商品房结构。

北京落地

北京回龙观后期114万平方米的经济适用房本周获市发改委核准，今年本市新开工的经济适用房主要是回龙观、天通苑、定福家园、三环新城、丰体时代等，规模大约在300万平方米左右。今后几年，本市经济适用房还会保持相当规模的开发和供给，今后，规模适度、位置适中、分布均衡是本市经济适用房的建设与空间布局原则，重点规划区域为东南部地区，并小规模插花式分布在近城区，小区规模宜在8万到20万平方米。在建设经济适用房的同时，要安排相应的配套设施，包括交通设施、商业设施、文化设施，以及学校、银行、邮局等。

二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。对居住用地土地价格、住房价格上涨过快的城市，适当增加中低价位普通商品住房和经济适用房建设用地供应量。

北京落地

去年“8·31”之后，协议出让土地叫停，开发商拿地必须通过招拍挂的方式，土地供应更加规范。市国土局相关负责人表示，今后对于经济适用房用地，将保证土地供应。

三是加强对普通商品住房和经济适用房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。

北京落地

从去年开始，本市已严格控制经济适用房面积，新建的经济适用房以60至80平方米的两居室为主。

四是完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。北京落地本市将扩大廉租房对象，今年将考虑扩大至拆迁户、劳模及租用农民房的国企员工，今后可能还扩大至低保户、新参加工作的公务员等。今后，二手房、部分经济适用房等将成扩大廉租房的渠道。

五是运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。

六是加强金融监管。各商业银行要加强对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，防范贷款风险。

七是切实整顿和规范市场秩序。强化法治，严肃查处违法违规销售行为。

八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。加强舆论引导，增强政策透明度。

专家点评：不解决用地结构性矛盾北京房价难降

针对目前北京房地产市场的具体情况，首都经贸大学城市经济系邢亚平副教授今天上午接受记者采访时表示，通过宏观调控房价肯定可以下降，但由于土地结构性的问题，房价下降的幅度会很有限。邢教授分析说，对于普通的工薪阶层来说，理想的住房应距离其工作相对较近，但目前本市三四环以内的可供开发土地越来越少，而农用地拆迁成本越来越高，这种用地结构性的矛盾目前没有解决的有效办法。她同时指出，如何保证中低价位的商品房的有效供应还需要有关部门出台可*作性的实施细则。

关于房价调整的十点建议

　　在我国经济与社会发展中，住宅与房地产业已起到显著作用。1998年房地产占国内生产总值比重已超过5％，对国民经济增长年贡献率约12％～13％，已经成为启动内需、推动经济增长的关键所在。房地产市场的波动很大，已呈现出后劲不足的迹象，高房价已经成为房地产业发展的主要制约因素。要使住宅与房地产业成为国民经济的支柱产业，持久有效地启动住房消费，就必须严格规范住房的价格，坚决剔除价格中的不合理因素，使住房价格真正反映住房的价值，使房价与老百姓的消费能力相适应。

　　1、抓住源头，降低地价

　　据调查，在我国大城市的房屋价格中，土地出让金约占16％，拆迁补偿费约占25％，土地成本占价格构成的41％。我国的土地管理主要是借鉴香港经验，实行高地价。诚然，这种制度有利于引导开发商珍惜土地，更合理地使用土地，为城市政府筹集大量的建设资金，但同时也使土地开发成本急剧上涨，成为房价飞升的“主力军”。2000年2月18日举行的北京首次国有土地拍卖会冷清收场，价格正是最大障碍，底价为每平方米3000元，尽管有关负责人说总价的80％将用于拆迁，10％以上用于小区的配套公益事业，但中标企业金地房地产公司的负责人尖锐地指出，如果各方都想拿到原来那一块利益，房价平抑不下来。地价是房价的源头和大头，如果土地成本下不去，房价的下降将十分有限。事实上，地价下降的空间十分广阔。财政部科研所赵全厚指出，95％的国土收益在财政体系运行，1991年和1995年，在审计署审计的261个城市中，应交未交的土地出让收入总计达298亿元。

停止“以地生财”，加强地价管理，抓紧建立基准地价定期确定公布制度，以基准地价为依据，调控、引导地价水平，为平抑房价做好基础工作。

　　2、降低税费，规范政府行为

　　土地成本虽高，却是明确的，相比之下，税费成本特别是各项收费成本可以说是一本糊涂账。1999年，天津涉房的收费项目共95项，但法律、法规设置的收费项目较少，行政规章、政策性文件设置的收费项目较多。物价部门开展的一次建设项目收费专项检查，查处乱收费1．l亿元。

　　这些收费最终都要打入房屋成本中，房价自然就水涨船高了。老百姓在购房时和购房后，还要支付契税、办证费、水电开户费等上万元的费用。显然，如此收费老百姓无法承受。

　　国家采取了许多措施，降低房地产税费，如1997年国家计委等联合下文取消48项收费，1999年又对房地产交易中的契税、营业税、增值税进行调整，对出售住房的个人所得税进行减免，从2000年起暂停征收固定资产投资方向调节税等，确实对平抑房价起到了积极作用。

　　有人担心降低税费会大幅度减少财政收入，上海市长宁区的统计数字可以打消这种担心。长宁区买房的契税率从1996年到1999年，分别是6％、3％、1．5％和0．75％，逐年下降，与此同时，契税收入分别是1000万、3000万、5000万和8000万元，逐年上升。可见，优化市场环境，扩大税基才是增加财政收入的根本途径。

比政府减免税费这种硬的或有形的措施更有效的是软的或无形的措施，如减少办事环节，公开办事程序，提高办事效率，公布税费标准，允许产权、规则、市政、交易等资料、信息公开查询等，可以大大提高开发商对开发项目的可控性，减少交易费用，为降低开发成本，进而降低房价提供广阔的空间。　　3、健全机制、规范竞争

　　健全市场机制尤其是竞争机制，是促进房价合理化的重要手段。房地产行业不是竞争不足，而是盲目竞争，无序竞争，导致炒卖投机盛行，哄抬价格，少数投机分子大捞不义之财，给国家和老百姓造成巨大损害。

　　一些商品房明明设计不合理，质量低劣，但房价就是降不下来，这里面有两个因素在做怪。一是体制因素，价格虚高的积压房大多是国有或集体性质的企业持有，这些经理更关心自己任期内的账面利润，空置房按历史成本计算不但盈利面而且数额巨大，自然就功劳巨大；至于积压的那是银行的钱，一旦降价，“潜亏”就变为“明亏”，便成了自己的账了，所以不能降价。二是依赖心理，一些人在等着政府出手援救，出台优惠政策，让利让税，好把损失转嫁给国家和老百姓。

我认为，国家应通过银行对这些企业的逾期贷款大力追还，逼迫它们降价或拍卖。进一步推进房地产业的市场化进程，强化竞争机制。促进行业的优胜劣汰、兼并重组，促使开发商加强管理，提高效率，减少浪费，通过内部挖潜降低开发成本，进而降低房价。坚决打击恶意炒卖哄抬房价。国家的优惠政策，应有利于行业的调整和发展。不能让不法分子和劣质企业钻了空子，要使他们咽下自己种的苦果。

　　4、控制集团购买

　　公款购房，对住房的高价位起了重要的支撑作用，许多开发商正是看准了这一点，有意识地保持高房价，这种现象在北京表现得最为突出。北京的工资水平明显低于上海，但北京的房价明显高于上海。1999年，北京商品房的平均价格为5665元／平方米，而上海仅为2900元／平方米，几乎只相当于北京的一半。主要原因是北京的商品房有很大的比例为集团购买，1997年前集团购买占商品房销售的9成，1998年为8成。

　　可喜的是，随着房改力度的加大，实物分房已最终停止，集团购买在住房消费中的比例已大大下降了，将对房价的回落产生十分积极的影响。

　　5、不能以低质量换取低价格

　　与房价之高形成鲜明对比的是，房屋质量之低。优质工程却四处开裂的报道屡屡见诸各种媒体，住宅质量投诉占消费者投诉的比例急剧上升。质量号称百年大计，质量问题却令人担忧。据调查，我国的建安成本仅占房价的35％，而国外约占73％，房价不菲而建安含量低，这是造成近几年住宅建设粗制滥造，居民怨声载道的重要原因。

　　为了降低房屋成本，一些开发商盲目压低建安成本，使住宅工程的资金投入无法保证。建筑市场无序竞争，建筑商竞相压价，以低价位加垫资入市作为承揽工程的主要手段，工程层层转包。为了实现自己的预期利润，偷工减料现象十分严重。建筑市场管理混乱，质量检测、质量监督和施工监理不到位，必然会导致房屋质量低劣。

　　高价低质不是我们的目标，低价低质也不是我们的目标。我们所讲的降低房价是指住宅质量、功能不降低，房价水平的下降，或房价水平不提高或略有提高的情况下，大大提高住宅的质量及功能。因此，管理者和消费者在分析房价时应该与质量联系起来。有关部门应该加强对建筑市场的管理，抓好房屋质量控制。消费者也不要盲目地追求低房价，要保证房屋质量就必须保证建筑安装的投入，消费者应该承受一个合理的房屋质量与价格水平。

　　6、用成本倒推法为商品房定价

　　开发公司对商品房定价，一般采用的是成本加利润确定的，这种方法的最大缺陷是使一些不合理的费用统统都进入了成本，从而抬高了房价。

　　为有效地控制成本，开发公司可以考虑确定一个较为合理、能最终刺激商品房市场趋向供需大体平衡的价格水平，借鉴工业企业的“成本倒推法”，使总成本控制在“目标成本”以内。

“成本倒推法”的具体做法是：企业根据市场状况，特别是竞争对手的商品价格，“自加压力”给自己的同类产品确定一个更低、更有竞争力的价格，然后以这一价格为依据，在保证产品质量的前提下，一步步地“倒推”、分解，千方百计地控制各项成本和费用支出。这种方法主要好处在于促使开发商从内部挖潜改造，节约成本，在保证利润的同时降低房价，刺激需求，使各方都受益。　　7、规制中介服务，整顿物业管理收费秩序

　　房地产评估、咨询等中介服务机构的“趁火打劫”，对房价起了推波助澜的作用。加强对房地产中介机构的行为约束，规范价格评估行为，监督其按规定的评估方法和技术规程提供服务，严格执行国家规定的收费标准，破除评估市场的行业垄断、部门分割、重复收费。禁止利用行政权力强制企业和购房者接受指定服务及收费。取消行政机关对价格评估结果的确认权，减少行政干预，创造公平竞争的市场环境。行政管理部门应与所办评估实体完全彻底脱钩。

　　规范物业管理收费，解决“居民买得起房、住不起房”的后顾之忧。物业管理收费，应区别普通服务与特需服务，分类收费。对于像公共卫生、保安、绿化、公共设施维修等具有普通性的公共服务、实行政府定价或指导价。对于满足部分住房个别需求的特约服务、服务项目和收费标准，由双方协商议定，但要禁止欺行霸市，漫天要价。

　　8、加快公房上市

　　1999年5月，建设部发布了《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》，各地也相继出台了许多措施，但实际情况却与设想相距甚远，真正成交的转让公房廖廖无几。虽然原因是多方面的，但最根本的原因是为了弥补对公房上市设置许多附加条件。原来是标准价、成本价，现在是市场价，要想对巨大的收益重新分配，但个人不愿意。其实，公房上不上市，利益都已经为个人获得，只不过存在的形式一为不动产；二为货币而已，这种事实不可能通过公房上市来改变。公正地说，公房上市的收益基本上是职工多年的住房工资由实物转化为货币，是职工应得利益。我国房改之所以难，并不在于改革本身，而在于不得不花更多的成本去矫正前面改革的失误。公房上市是迟早的事，早上市比晚上市好。为公房上市设立种种平衡措施不但不能起到兼顾公平的作用，反而抑制了房产的流动，妨碍了房地产商品梯度消费的发展，不利于整个房市公正合理价格的形成。

　　9、媒体准确预测房价走势

　　某些媒体片面夸大了涉房收费的比例和数额，笼统地报道规范收费后房价可以下降500元等等，导致老百姓对降价的期望过高，误导了住房消费。

　　现阶段，商品房的价格与广大工薪阶层的收入尚不吻合，市民希望房价能回落到合理的位置，这种心清是可以理解的。在房价走势的宣传中，强调剔除不合理的涉房收费，加大对房价的管理力度，无疑是十分必要的。但是，即使收费全部取消，也不可能像某些媒体所说的那样使房价下降500元，何况一些合理的收费是不可能也不应该取消的。房子的许多成本是钢性的、固定的，住宅在全世界都是一种昂贵的消费品，除非回到无偿分配时代。

　　事实上，中小城市的房价，基本上是合理的，这几年全国许多中小城市商品房价格一直处于相对稳定的状态，有的稳中有升。　　不做认真的市场调查，随意地用不准确的讯息误导大众，只会影响市民的买房信心和欲望，抑制商品房市场的正常发育。建议媒体尽量客观地预测房价的走势，准确引导市民转变住房消费的观念，鼓励他们勇敢地做商品房的消费者。

　　10、实行定价听证会制度

　　政府对房价进行管理的一种公平、公正且行之有效的方法，就是实行商品房价格的听证会制度，其主要*作程序如下：

　　1．由政府委托物价部门对听证会实行统一管理；

　　2．物价部门邀请土地部门、房管部门、建材管理部门、建设管理部门、税务部门、金融机构等有关权威人士列席听证会； 　　3．物价部门选出若干施工企业代表和社会各部门、各行业的当地居民参加听证会，其中，当地居民代表应在40％以上；

　　4．由物价部门对以上选出的邀请单位和个人发出通知，决定在一定时间、一定地点召开听证会。

　　听证会应该定期召开，每年应在两次以上。在听证会上，涉及到各种有争议的问题时，应经集体讨论，特别要听取开发商和消费者（即居民）双方的意见，要确认一个表决实施的机制，如半数以上或三分之二以上才能付诸实施，否则就不能将该问题所涉及的费用列人到商品房的价格构成中去。要坚持各项费用该免的免，该合并的合并，该取消的要坚决取消，并贯彻执行国家有关商品房价格的最新规定，切实制定出公平合理的商品价格。　　房价调整是一项系统工程，目的不是为了一时把房价降下来，而是要着眼于房地产的健康可持续发展，应当把成本、供给、价格、需求等多方面综合起来考虑。无论房价如何调整降低，商品住宅都是一种昂贵的消费品，尽管人人都需要，但其价格不可能便宜到人人都能买得起的程度。所以，政府在调整房价，使更多的老百姓能买得起商品房的同时，也不能忽视住房租赁市场，特别要加快廉租房的建设，因为，安居是每一个老百姓的愿望，也是政府的责任和义务。

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